רכשתם דירה חדשה או עברתם שיפוץ בביתכם, אך גיליתם ליקויי בניה? תביעות ליקויי בניה עשויות להיות מורכבות ולדורות ממקורות שונים בתהליך הבנייה, ולכן חשוב לקבל ייעוץ משפטי מתאים על ידי עורך דין ליקויי בנייה מומחה במקרקעין, במידה ומתעוררות תביעות כאלו.
לפני שאתם פונים לערכאות משפטיות, מומלץ לשלוח לקבלן מכתב התראה רשמי. מכתב זה עשוי להוות צעד ראשון יעיל בפתרון הבעיה, ללא צורך בהליכים משפטיים מורכבים
מהו מכתב התראה ליקויי בניה?
מכתב התראה ליקויי בניה הוא מכתב רשמי המופנה לקבלן, בו אתם מפרטים את הליקויים שגיליתם בדירתכם או בביתכם, ומבקשים ממנו לתקנם תוך פרק זמן סביר מטרותיו של מכתב התראה.
מכתב ההתראה ישמש כראיה חשובה במקרה שתאלצו לפנות להליכים משפטיים בהמשך. ודאו שהקבלן מודע לליקויים שגיליתם, ושהוא נושא באחריות לתיקונם. תנו לקבלן הזדמנות לתקן את הליקויים מרצונו הטוב, לפני נקיטת צעדים משפטיים. ברוב המקרים, מכתב התראה ליקויי בנייה ניתן לאחר התגלותם.
הדבר תלוי בחוקות המקומיות ובתקנות בנייה של המדינה או המחוז בו נמצא הנכס. כללית, הנפיקה של מכתב התראה תתבצע בזמן שלישי, כאשר כבר נתקיימה נסיבה טובה עליה הנפיקו את ההתראה.
זמן זה עשוי להשתנות בהתאם להיקף ולמעשה הליקויים. בדרך כלל, מטרת מכתב התראה היא לאפשר לבעל הבניין לתקן את הליקויים לפני שהתוקף יחול.
בתביעות ליקויי בניה ניתן לתבוע את היזם, הקבלן, מנהל העבודה וגם כל צד אחר שעשוי להיות מעורב בליקויים הבנייה. זה נכון במיוחד במקרים של בנייני שימור או פרויקטים כמו תמ"א 38, שבהם יש אינטראקציה מורכבת בין הקבלן, היזם ובעלי הדירות הקיימים.
הדבר עשוי לגרום לחוסר התאמה ולליקויים בבנייה, ולכן בעלי הדירות יכולים להגיע לאופציה של הגשת תביעה על מנת לדרוש תיקון ופיצויים רלוונטיים.
קבלן השלד – התביעה לא מופנית אליו
ליקויי בניה יכולים לכלול לא רק ליקויים שנראים לעין כמו מעקה נמוך או ריצוף לא מפולס, אלא גם ליקויים שקשה לזהות בעין חשוכה כמו קורוזיה ברכיבי אלומיניום או חלודה. תביעת ליקויי בניה עשויה להתייחס לכל היבטי הבנייה, כולל את עבודות השלד כגון מרפסות, יריעות גג ועוד. במקרים מסוימים, תביעת ליקויי בניה עשויה לכלול גם את קבלן השלד בתביעה כאשר יש קשר ישיר בין הליקוי לעבודות השלד.
לכן חשוב לבדוק את התביעה ואת העובדות הקשורות לפני קבלת החלטה סופית בנושא תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה תוגש לפי סמכות הדיין במקום המקובל על פי החוקות הרלוונטיות. בדרך כלל, תביעה כזו נגד קבלן על ליקויי בניה מוגשת בבית המשפט המקומי הרלוונטי שבמדינה שבה נמצא הנכס או במדינה שבה נכרתה ההסכם בין הצדדים. לדוגמה, אם הנכס נמצא בישראל, תביעה כזו עשויה להתקבל בבית המשפט המחוזי הרלוונטי. במקרים מסוימים, כמו כאשר ההסכם מציין על סמך סעיף ספציפי, יכולה להיות צורך להגיש את התביעה בפורום אחר, כמו בית משפט בישראל או בית משפט בינלאומי.
חוות דעת של המהנדס
תביעות ליקויי בניה יכולות להיות קשורות לכשלי בניה רבים. חוות דעתו של המהנדס יכולה לחשוף שורה של כשלים בשלב הבנייה ולאחר הבנייה, כגון: התפתחות קורוזיה של מוט קשר של מרכיבי שלד שונים, בנייה רשלנית של עמודים, קריסת קורות או תקרות, סדקים חשופים, בטון בנייה לקוי, פגום.
אפר בוץ, חוזק ויציבות המבנה המשיכו לסבול לאורך השנים, כאשר חלקים מהבטון והטיח נושרים, חלקי ברזל מהמבנה מחלידים ולחות לאורך זמן על פי דו"ח המהנדס, חלק מפעולות האכיפה כוללות פעולות מתקנות לרבות:
דרישה לחשוף את כל הברזל המאכל בסתתים, ניקוי חלודה והחלפת ברזל פגום, הגנה על ברזל חדש בחומרים מוגדרים ושיפור בטון שאינו מתכווץ על ידי מילוי.
מנות בטון כתוש, כדי לעבות את העמוד, יש לבצע עבודות תיקון בטון, עבודות איטום וטיפול מקיף למניעת התפתחות כשלי בנייה במקומות אחרים יש לאטום בלוחות אספלט בהתאם לתקנים מחמירים. ויש לבצע הכנות לחסימה מוקדם ככל האפשר, כמו גם עגלות ובניית שיפוע בקומה הראשונה, איטום צינורות חודרים ומעטפי צנרת, הגבהה בהתקנה, ביצוע חיפוי על הפנלים ליד המעקה, חיזוקים וקיבועים.
איטום המעקה, עבודה למניעת חדירת רטיבות, עדכון בידוד המבנה, שינוי מרקם הטיח, טיפול מקומי בספיגת מים בשכבת הטיח וליקויי שכבת משקעי הטיח, איטום מעטפת המבנה, הסרת טלאים שנגרמו מסדקים, רשלנות עבודות בנייה, התקנת מיזוג על ידי דיירים, התקנת מזגנים ללא איטום מתאים קידוח חורים בקירות, תיקון פתחי חלונות סגורים בשוגג ללא גימור ואיטום חיצוני וכו'
